Source
BRIO-matrixfiche, 25 maart 2015 (aangepast op 7 juli 2015)
Organisation
Langue
NL
Inleiding
Het aantal inwoners van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest nam af tot de helft van de jaren negentig. Sindsdien is er (opnieuw) sprake van een opmerkelijke stijging. Vandaag telt Brussel-19 meer inwoners dan ooit tevoren, nl. 1.167.951 en het Planbureau voorspelt een stijging tot 1.206.446 inwoners in 2020.[1] Dit heeft uiteraard implicaties voor het Brussels woonbeleid. Wonen in Brussel wordt de laatste jaren almaar duurder en dat zowel voor diegenen die een eigendom willen kopen als voor diegenen die willen huren. Voor de overheden bestaat de uitdaging er dan ook in om de aantrekkelijkheid van de Brusselse gemeenten als woonplaats te verhogen, onder meer om op die manier gezinnen in de stad te houden. Het blijven immers vooral jonge gezinnen/tweeverdieners die na enige tijd in Brussel vertoefd te hebben, naar de Rand trekken op zoek naar een betaalbare woning in een rustigere en groenere omgeving.
Woonbestand in Brussel-19
Van de 194.250 gebouwen in de 19 gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest samen, nemen de woongebouwen in 2014 bijna 80% in beslag.[2] De rest zijn handelshuizen en andere gebouwen. Het gewest telt 558.345 woongelegenheden. 4 op de 10 woningen worden in Brussel-19 door de eigenaar bewoond, tegen 71% in het Vlaams Gewest en 66% in Wallonië. Het aandeel huurwoningen is dus groter in Brussel-19 dan in de rest van het land.
De huurmarkt
Mensen met lagere inkomens kunnen terecht bij de openbare huisvesting. Dit zijn woningen van de gemeenten of het OCMW, de sociale woningen (georganiseerd door de Openbare huisvestingsmaatschappijen, OVM) en de woningen van het Huisvestingsfonds. Op 31 december 2013 bedroeg het sociale woningbestand in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 39.393 eenheden, in 2000 waren dit er 38.728.[3] Dit komt neer op een stijging van een luttele 665 woningen of 1,7%. Sociale organisaties signaleren wachtlijsten van meer dan 44.000 gezinnen. Er wordt m.a.w. dan ook aan minder dan de helft van de vraag naar sociale woningen tegemoet gekomen.[4]
Sociale woningen vertegenwoordigen slechts iets meer dan 8% van de woningvoorraad in Brussel, terwijl meer dan de helft van de bevolking van de stad over de financiële voorwaarden beschikt die recht geven om er toegang tot te krijgen. Vanaf de jaren ’90 bereikte de realisatie van sociale woningen een historisch dieptepunt sinds het einde van WO I. In het BHG is in Watermaal-Bosvoorde het aandeel sociale woningen het hoogst (18,2%). Elsene telt daarentegen het laagste aandeel (3,4%).
Sociale woningen vertegenwoordigen slechts iets meer dan 8% van de woningvoorraad in Brussel, terwijl meer dan de helft van de bevolking van de stad over de financiële voorwaarden beschikt die recht geven om er toegang tot te krijgen. Vanaf de jaren ’90 bereikte de realisatie van sociale woningen een historisch dieptepunt sinds het einde van WO I. In het BHG is in Watermaal-Bosvoorde het aandeel sociale woningen het hoogst (18,2%). Elsene telt daarentegen het laagste aandeel (3,4%).
De bijzondere wet van 6 januari 2014 met betrekking tot de zesde staatshervorming voorziet dat ‘de specifieke regels betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan’ tot de gewestelijke bevoegdheidssfeer behoren. Er is m.a.w. sinds kort sprake van een regionalisering van de federale huurwetgeving. Bovendien werd een rationalisering van de sociale huisvestingsmaatschappijen in Brussel vooropgesteld. De 32 openbare vastgoedmaatschappijen zouden via fusies moeten worden verminderd tot 16.
Naast de openbare is er de private huurmarkt. De Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) voert jaarlijks een enquête uit bij een representatieve steekproef huurders van huurwoningen in het Brussels Gewest. Daaruit blijkt o.a. een sterke stijging van de huurprijzen in 2013. De gemiddelde huurprijs steeg in één jaar met bijna 6,0% tot 695€.[5] Factoren die de huurprijs bepalen zijn in de eerste plaats de grootte van de woning en verder maakt het uit of er een garage is en een extra badkamer en zijn ook de aard van de energievoorziening en ligging bepalend. Het afgelopen decennium werd een stijging van de geactualiseerde huurprijs met gemiddeld 2,0% per jaar vastgesteld. Verklaringen voor deze prijsstijgingen worden gezocht in de interesse voor vastgoedbeleggingen, de stijging van de koopprijs van woningen, de internationalisering van de woonmarkt en de toegenomen vraag door de bevolkingsgroei. De huurprijzen in de zuidoostelijk gelegen gemeenten zijn traditioneel hoger dan die in het centrum en in de gemeenten in het westen.
Door de voortdurende prijsstijgingen ontstaat een steeds grotere kloof tussen de inkomens van de huurders en de gevraagde huurprijzen. In 2013 was een inkomen van 2.000€ per maand nodig om het aandeel van de huurprijs in het gezinsbudget onder 30% te houden.[6] Dit valt voor vele Brusselaars echter moeilijk waar te maken temeer omdat tegelijkertijd het gemiddelde inkomen van de huurders er daalt.
Een woning kopen
Nergens in België zijn de huizenprijzen duurder dan in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, maar volgens recente cijfers van de FOD Economie kan in de meeste Brusselse gemeenten geen actuele stijging meer worden vastgesteld. Een gewoon woonhuis kostte er in 2014 gemiddeld 365.204€, dit is bijna 1% minder dan in 2013. Een villa kost er gemiddeld 952.257€ (+2,9%) en een appartement 224.843€ (-0,4%). Gemeenten waar de prijzen het sterkst daalden in vergelijking met 2013 zijn Sint-Joost-ten-Node (-15,7%) en Jette (-12,5%). De sterkste stijgers zijn Sint-Gillis (+9%) en Ukkel (+7,2%). De goedkoopste huizen in het Brussels Gewest zijn te vinden in Sint-Jans-Molenbeek (met een gemiddelde aankoopprijs van 240.102€) en Anderlecht (241.505€). De hoogste woonprijzen worden neergeteld in de Zuidoostelijke gemeenten, zoals te zien in onderstaande lijst van de top 5 van de huizenprijzen. Vijf Brusselse gemeenten spannen er de kroon.
| Top 5 Belgische gemeenten gemiddelde huizenprijzen | |
| 1. Sint-Pieters-Woluwe | 523.598€ |
| 2. Ukkel | 513.868€ |
| 3. Elsene | 495.885€ |
| 4. Sint-Lambrechts-Woluwe | 454.216€ |
| 5. Etterbeek | 435.734€ |
Bron: FOD Economie, 2015
Op kot in Brussel
Het aantal kotstudenten in Brussel neemt toe en dat zorgt, in combinatie met het feit dat studenten langer studeren, voor druk op de studentenhuisvestingsmarkt. Ook de grotere instroom van buitenlandse studenten doet de vraag naar kamers, vooral voor korte verblijven, stijgen. Daartegenover staat dat het aanbod op de particuliere markt, m.a.w. de kamers van privéhuisbazen, de laatste jaren stagneert. Het aantal koten in het BHG is erg beperkt: zo’n 10.000 à 12.000 ofwel ongeveer 2% van het totaal aantal woningen in Brussel. Br(ik raamt het tekort aan kamers voor studenten aan de Vlaamse hoger onderwijsinstellingen in Brussel de volgende vijf jaar op 1.000 wooneenheden. Aan Franstalige kant schat men het onmiddellijke tekort op 5.000 wooneenheden. De omschrijving kotstudenten geldt voor studenten die zijn gehuisvest in een universiteitsresidentie, een individuele studio of een kamer bij een particulier. Onder verscheidene samenlevingsvormen zijn veel studenten nu ook te vinden in andere segmenten van de woningmarkt.
Debat
De laatste twintig jaar zijn er in Brussel 200.000 inwoners bijgekomen. De stijging kadert in een context van toenemende sociale onzekerheid; denken we maar aan het aandeel van de bevolking met een inkomen onder de armoedegrens (32,5%) of het aandeel met een risico op armoede of sociale uitsluiting (41,2%). De cijfers zijn voor Brussel hoger dan elders in België. Deze evolutie gaat samen met een trend naar kleiner wordende huishoudens. Deze twee aspecten vernieuwen de huisvestingscrisis in de hoofdstad. Andere elementen die eveneens een druk uitoefenen op de woningmarkt zijn het toenemend aantal kantoorruimten en het feit dat Brussel steeds meer geïntegreerd wordt in de wereldeconomie. Dit alles heeft geleid tot een toename van de huurprijzen, meer dan elders in het land. Moeilijkheden bij de toegang tot huisvesting worden verder geaccentueerd door het feit dat veel woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest onbewoond zijn. Dit laatste fenomeen zien we voornamelijk in de tweede ring. Al deze factoren leggen een belangrijke verantwoordelijkheid bij beleidsmakers om te zoeken naar gepaste antwoorden op de uitdaging om Brussel uit te bouwen als aangename (en betaalbare) woonomgeving.
Karen Chaltin, 25 maart 2015
(aangepast op 7 juli 2015)
(aangepast op 7 juli 2015)
Voetnoten
[1] De bevolkingscijfers voor 2015 zijn afkomstig van het Rijksregister. De prognoses werden voorgesteld door het Federaal Planbureau op 17 maart 2015.
[2] ADSEI, FOD Economie, Kadastrale statistiek van het gebouwenpark en BISA, Gebouwenpark van woongebouwen en niet-woongebouwen, 2014 (excel via downloadlink)
[3] Cijfers Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM)
[4] Brusselse Bond voor het Recht op Wonen BBRoW/RBDH, De productie van sociale woningen in Brussel: Waarom is de situatie zo catastrofaal?, Ilham Bensaïd, 6 januari 2015 (online artikel)
[5] Marie-Laurence De Keersmaecker, Observatiecentrum van de huurprijzen, Observatiecentrum voor de Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Enquête 2013, April 2014.
[6] Idem.
Téléchargement
Type de publication
Carte
Catégorie
Logement / Environnement
Région
Région de Bruxelles-Capitale
Share this